· 김혜경-집 없어도 땅은 사라/구거溝渠가 황금알을 낳는다.

「김혜경-집 없어도 땅은 사라」

[210426-162441]

 

농지개량
농지개량은 생산을 높이기 위해 
객토(토질을 개량하기 위해서 성질이 다른 흙을 다른 곳에서 가져다 논밭에 섞는 일)
성토(흙을 쌓아둠), 절토(평지를 만들기 위해 흙을 깎아내는 일) 등으로 농지의 형질을 
변경하는 행위로서 농법상 허가나 신고 없이도 가능하다.

지목을 답에서 전으로 변경할 경우는 

농지전용이 아니고 농지개량행위로서 대체농지조성비 부과 대상이 아니다.
농지개량은 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위이다.
따라서 공사장에서 나온 토석의 처리를 주목적으로 농지의 형질을 변경하는 행위는 
형질 변경 후의 농지 상태가 더 양호해질 것으로 예상되는 경우에도 
농지전용행위로서 농지전용(또는 일시사용) 절차를 거쳐야 한다.

농지개량 과정에서 발생한 토석의 처리에 대하여는 별도로 규정하지 않으므로 토석의 판매도 가능하며,
성토 시의 높이나 사용할 흙의 종류에도 제한하는 규정은 없다.


구거溝渠가 황금알을 낳는다.
지적도에는 '구'로 기재되어 있으나 농로도 없고 구거(개골창, 도랑)의 역할을 할 수 없는 경우 
구거는 점유권이 있는지 확인한다.
구거의 소유자가 국가인 경우는 시설관리자가 현지를 확인하여 

농업 기반 시설물 폐지와 용도폐지 절차를 거쳐 재정경제부로 재산을 인계한다.
구거를 시설관리자와 협의하어 행정재산에 대한 처리 절차를 거친다면 사용이 가능하다.
예를 들어 고객 중에 그린벨트와 접한 구거를 1년에 230만 원씩 구거 사용료를 내고 
구거 포함하여 1천 평에서 화원의 임대료로 월 300만 원의 수입을 올린 경우가 있었다.

농지에 포함된 구거의 자리가 집을 짓기에 좋은데 
구거가 국유지이면서 구거가 제 기능을 발휘하지 못하면 소유주에게 사용승인을 받고 사용한다.
그러나 무단으로 국유지를 점유하여 사용할 경우는 변상금을 물어야 하고 사용승인을 받아야 한다.
구거의 사용료가 저럼 하기 때문에 반드시 사용승인을 받고 구거를 적절히 사용하면
당 토지를 효율적으로 이용할 수 있고 토지의 투자가치도 높아진다.

 

농지의 불법 전용과 처분
불법전용
불법전용 상태의 농지는 원상회복 후에 농지취득 자격 증명이 발급된다.
그러나 취득자격증명 신청자가 농업경영계획서에 원상 회복에 대해 
구체적으로 명시하여 증명을 신청할 경우 그 원상복구 계획이 타당하다고 인정되면 
농지취득 자격 증명 발급이 가능하다.

음식점에 잔디를 심어놓고 잔디를 잔디구장으로 활용하는 것은 
농업경영 목적으로 이용하지 않았기 때문에 불법행위로 간주되어 위법 처리 대상이다.
또 농지에 컨테이너와 창고 등의 불법 건축물이 있는 상태에서의 소유권 이전은 
취득 자격 증명 신청 시 원상복구 후에 취득자격증명이 발급된다.

1973년 이전에 주택 목적으로 건축과 중축을 거듭해 무허가 건물 건축이 된 경우의 
대체농지조성비 및 농지전용 절차는 공부 상으로 1973년 이전에 건축, 
확인이 되면 지목이 전, 답이라도 농지로 보지 않는다. 
그 후에도 농지로 사용된 사실이 없는 부지에 대해 농지전용 절차 없이 지목을 대지로 변경할 수 있다.
그러나 1973년 이전에 건축이 설치되었어도 서류상 확인되지 않으면
불법전용으로 인정되어 대체농지조성비를 납입해야 한다.

처분
농지를 취득한 자가 취득 목적대로 이용하지 않을 경우에는 일정 기간 내에 처분해야 한다.
처분 대상 농지로 결정된 농지가 금융기관 등에 압류된 것과 강제처분 명령과는 별개의 문제로 
기간 내에 처분하지 않으면 이행강제금이 부과된다.
처분 대상 농지 소유자가 사망하였을 경우는 그 상속인은 처분 대상 농지에 대한 포괄적 권리, 
의무를 승계 받은 것으로 간주되어 상속인에게 처분 대상 농지에 대한 처분의무가 있다.
다만 사망 후 상속이 완료될 때까지의 기간 동안은 처분 의무나 이행강제금 부과를 유예할 수 있다.

처분명령 기간이 경과하기 전에 당해 농지의 매매계약 등 

처분을 위한 구체적인 행위가 있었더라도 이행강제금 부과의 의견 진술이 없었으면 
이행강제금 부과일 전에 농지를 처분하지 않은 것으로 보고 이행강제금은 납부해야 한다.


소유권 이전등기는 이렇게
1. 지목이 농지라 하더라도 그 지상에 공장 건물이 소재하여 실제로 그 토지가 농지가 아니라면,
    관할 행정관이 발급하는 서면에 의하여 그러한 사실이 증명되는 경우에 
    그 농지에 대한 소유권 이전등기 신청 시 농지취득 자격 증명을 첨부할 필요가 있다.

2. 지목이 농지이나 토지의 현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되지 않음이 
    관할관청이 발급하는 서면에 의하여 증명되는 토지에 관하여 
    소유권 이전등기를 신청하는 경우에는 농지취득증명을 첨부할 필요가 없다.

3. 자연녹지지역 내에 소재하는 농지는 도시계획시설로 결정된 농지에 한하여 
    농지취득 자격 증명을 첨부하지 않고도 소유권 이전등기의 신청이 가능하다.

4. 농지취득 자격 증명을 첨부해야 하는데, 
    농지취득 자격 증명 대신 농지원부를 첨부하는 것으로는 소유권 이전등기를 신청할 수 없다. 

5. 지목이 농지라 하더라도 일부를 주택으로 사용할 경우,
    관할 행정관청이 발급하는 서면에 의하여 실제로 농지가 아니라는 것이 증명되는 경우에는
    그 부동산에 대한 소유권 이전등기 신청 시 농지취득 자격 증명을 첨부할 필요가 없다.


개정된 농지법 꼼꼼 가이드
2003년 1월부터 농민만이 소유할 수 있던 농지를 도시민들도 소유하게 되었는데 
302평 이하의 농지는 도시민의 자격으로 소유할 수 있도록 농지법이 개정되었다.
그러나 단일화된 농지로서 302평의 소형 평수는 좀처럼 구하기가 어렵다는 단점이 있다.

먼저 농지취득 자격 증명 발급 신청서에 농지관리위원회의 확인 절차가 폐지되었다.
시험, 연구 실습용, 주말 체험영농 등 농업 경영 이외의 목적으로 농지를 취급하는 경우는 
취득 자격 증명 발급 신청 시 농업경영계획서를 제출할 의무가 없어졌다.
비농가가 상속 이농으로 소유하는 농지의 경우 1 헥타르 이내의 소유가 계속 유지된다.

그러나 주말체험 영농 목적으로 취득한 경우는 302평 이하로 소유할 수 있다.
주말, 체험영농으로 취득했을 때 농지를 정당한 사유 없이 임대 또는 휴경한 경우에는 농지를 처분해야 하며,
정당한 사유가 있을 때는 처분 의무가 면제된다.
정당한 사유는 농지개량, 자연재해, 질병, 취학, 선거에 의한 공직 취업,
3개월 이상의 치료가 필요한 부상 등의 경우이다.

농촌 투자 활성화를 위해 농촌지역에 연수시설, 복지시설, 의료시설, 
관광 및 체육시설 등에 대하여 대체농지조성비를 50퍼센트 감면해 준다.
특별재해 지역에서 재해를 입은 단독주택을 이 측 하는 경우에는 

이재민의 부담을 줄이기 위해 대체농지조성비를 100퍼센트 감면해 준다.
정신 의료기관에서 재활치료를 위한 실습지 등의 목적으로 매입할 경우 농지취득이 허용된다.


농가주택, 소액으로 토지와 집을 한꺼번에 잡는다.
농가주택은 적은 돈으로 토지와 주택을 구입할 수 있다.
전원주택은 부지 매입에서부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않고 비용이 많이 들지만
농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 저렴하게 매매 형식만 취하면 된다.
즉, 농지전용이나 건축 등의 절차 없이 단순하다.

또한 적은 비용으로 리모델링까지 하면 훌륭한 전원주택이 될 수 있다.
농업진흥 지역에서 농업인 주택은 농업인만이 취득할 수 있고 
진흥지역 밖에서는 5년 이내에 일반주택으로 사용하고자 할 경우 용도변경 승인을 받아야 한다.

농가주택을 구입할 때 확인할 점들은 가장 먼저 도로를 확인해야 한다.
농가주택은 마을과 인접하거나 마을 내에 있다.
그런데 마을 자체에 지적상 도로가 없고 현황도로만 있는 경우에는 문제가 있다.
또한 여러 성씨가 모여 사는 마을이나 
20가구 미만인 동네는 외지인들을 환영하나 집성촌은 텃세가 심할 수 있다.
축산 단지가 접했거나 묘지가 유난히 많은 지역도 피해야 할 대상이다.
거리를 비교해 교통 도로망을 보면서 미래적 가치를 따져본다.

 

농막과 주말농장
농사에 편리하도록 논, 밭 근처에 임시 거처로 간단히 지은 집을 말한다.
농막은 자체가 농지이고 가건물에 속해 전기, 수도시설은 할 수 없다.
단지 농사를 지으면서 휴식공간으로 사용할 수 있다.
농지를 전용하지 않고 설치할 수 있는 사람은 농민이어야 한다.
농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배지로 이용되는 토지에 설치한 농막의 부지는 
농지로 규정하여 기존 농지에 설치하는 경우 농지전용 절차 없이 설치할 수 있다.

주말농장은 주말에 가족 단위로 채소 등을 가꾸고,
동물까지 키우는 동물농장까지 도시 근교의 농업 체험장은 말한다.
서울 근교의 농지 가운데 경치가 좋고 일손 부족으로 농사를 짓기 힘든 경작지를 도시민에게 1년 단위로 임대, 
주말이나 휴일에 소규모로 채소를 길러보며 전원생활을 할 수 있도록 만든 곳이다.

보통 도심에서 한 시간 이내 거리인 교통이 편리한 곳에 자리하고 있다.
회원 모집은 보통 3~4월 초순 농장 개장식까지 한다.
임대료는 보통 가족 단위로는 5~10평을 한 구좌로 하여 
수도권의 경우 평당 1만 원선이고 기타 지역은 평당 3천~5천 원이다.

주말농장은 도시 근교의 유휴지를 활용함으로써 농민의 농외소득을 줄이고 
농촌을 방문한 도시인을 대상으로 토종닭, 버섯, 산채, 과일 등 

현지 특산물까지 판매할 수 있기 때문에 농가 소득 증대에 보탬이 된다.
농사체험만이 아니라 전원생활과 각종 행사를 경험할 수 있다.  (p157)
※ 이 글은 <집 없어도 땅은 사라>에서 발췌하였음을 밝힙니다.


김혜경 - 집 없어도 땅은 사라
국일증권경제연구소 -  2004. 06. 05.